Tudásközpont

A Vállalkozás Alapjai: Miért Több az Épületbiztosítás Mint Egy Egyszerű Tűzkár Elleni Védelem?

Vállalkozóként, kis- és középvállalkozás (KKV) vezetőként a figyelmünk középpontjában általában a napi működés áll: a gépeink, az árukészletünk, az alkalmazottaink és az ügyfeleink. Hajlamosak vagyunk megfeledkezni a vállalkozásunk talán legnagyobb, egyben legsebezhetőbb értékéről: magáról az épületről, amelyben mindez a tevékenység zajlik. Legyen az egy saját tulajdonú irodaház, egy gyártócsarnok, egy műhely vagy egy raktárépület, ez a fizikai struktúra jelenti a cégünk alapját.

Gyakran esünk abba a hibába, hogy az épületbiztosítást egyfajta "lakásbiztosításként" kezeljük, és nem szentelünk neki elég figyelmet. Azt hisszük, a falak örökké állni fognak. De mi történik, ha egy éjszakai tűzeset, egy pusztító viharkár vagy egy váratlan szerkezeti probléma miatt az épületünk használhatatlanná válik? Egy KKV számára ez nem csupán egy kár, hanem egy potenciális végállomás. A vállalkozói épületbiztosítás nem egy egyszerű adminisztratív tétel, hanem az üzletmenet-folytonosság és a túlélés stratégiai záloga.

A Legnagyobb Pénzügyi Csapda: Piaci Érték vs. Újraépítési Érték

Az épületbiztosítások terén a KKV-k által elkövetett messze leggyakoribb és legköltségesebb hiba az alulbiztosítottság. Ez a hiba abból fakad, hogy összekeverünk három, alapvetően különböző fogalmat: a könyv szerinti értéket, a piaci értéket és az újraépítési értéket.

A könyv szerinti érték egy számviteli adat, az eszköz amortizációval csökkentett értéke, aminek a valósághoz és a biztosításhoz semmi köze. Ezzel ne is foglalkozzunk.

A piaci érték az, amennyiért az ingatlant (az épületet a telekkel együtt) el tudnánk adni a jelenlegi piaci környezetben. Ez az érték erősen függ a lokációtól, a telekárától és a kereslet-kínálattól.

Azonban a biztosító kár esetén nem egy másik, hasonló ingatlant fog nekünk venni. A biztosító azt a költséget téríti meg, amibe az épületünk teljes újjáépítése kerülne ugyanazon a helyen. Ezt nevezzük újraépítési értéknek. Ez az összeg tartalmazza a romok eltakarításának költségét, az építészeti terveket, az engedélyeztetést, a legfrissebb építőipari anyagárakat és a munkadíjakat. Ez az érték szinte mindig magasabb, mint a piaci érték, különösen egy speciális ipari csarnok vagy egy régebbi, de egyedi épület esetében.

Ha mi a "spórolás" vagy a tájékozatlanság miatt az alacsonyabb piaci értéken biztosítjuk az épületünket, alulbiztosítottság jön létre. Egy totális kár esetén (pl. leég a csarnok) a biztosító csak a szerződésben szereplő, alacsonyabb összeget fizeti ki, ami esélytelenül kevés lesz az újjáépítéshez. A hiányzó tőkét nekünk kell előteremtenünk, ami a legtöbb KKV számára a csődöt jelenti.

Amikor a Kár Nagyobb, Mint Maga az Épület: Az Üzemszünet Kockázata

Tegyük fel, hogy helyesen jártunk el, és az épületünk a megfelelő újraépítési értéken van biztosítva. Egy sajnálatos tűzeset után a biztosító megindítja a kárrendezést és fizetni fog. De itt jön a valódi katasztrófa: egy ipari csarnok vagy egy irodaépület újjáépítése (a tervezéstől az engedélyeken át a kivitelezésig) jó eséllyel 12, 18, de akár 24 hónapig is eltarthat.

Fel kell tennünk magunknak a kérdést: túlél-e a vállalkozásunk másfél év teljes leállást bevétel nélkül? Valószínűleg nem. Hiába kapjuk meg a pénzt az épületre, ha közben a fix költségeink felemésztenek minket. Fizetnünk kell a kulcsfontosságú alkalmazottaink bérét (ha meg akarjuk tartani őket), az esetleges ideiglenes bérlemény díját, a lízingelt gépeink törlesztőit és az egyéb, bevételtől független költségeket.

Ezért az épületbiztosítás önmagában soha nem elég. Egy felelős KKV-vezető az épületbiztosítást mindig összekapcsolja egy üzemszünet-biztosítással (vagy fedezetkiesés-biztosítással). Ez a kiegészítő fedezet az, ami az épületkár miatti kényszerű leállás idejére megtéríti nekünk az elmaradt hasznot és a felmerülő fix költségeket. Ez a kombináció az, ami valóban biztosítja a vállalkozásunk túlélését és újraindulását.

Gyakori Kérdések és Tévhitek az Épületbiztosításról

1. "Én csak bérlem az irodát/csarnokot. Az épület biztosítása a főbérlő dolga, nekem ezzel nem kell foglalkoznom, igaz?"

Ez az egyik leggyakoribb felvetés, és a válasz egy összetett "is-is". Magáért az épület szerkezetéért (falak, tető) valóban a tulajdonos (főbérlő) felel, és az az ő biztosításának a tárgya. Azonban itt két komoly kockázat ránk hárul. Az első a bérlői felelősség: mi történik, ha a mi tevékenységünk (pl. egy általunk telepített gép zárlata) okoz tüzet, ami kárt tesz a bérelt épületben? Ezt a kárt a tulajdonos biztosítója rajtunk fogja leverni. Erre a mi vállalkozói felelősségbiztosításunknak kell kiterjednie.

A második a bérlői beruházások kérdése. Ha mi, mint bérlő, komoly beruházást hajtottunk végre az ingatlanon (pl. gipszkarton falakat húztunk fel, egyedi pultrendszert építettünk be, speciális hűtőkamrát telepítettünk), ezek az elemek a mi tulajdonunkat képezik. A főbérlő biztosítása ezekre nem terjed ki. Nekünk kell ezeket a "beépített ingóságokat" a saját vagyonbiztosításunk keretében védenünk.

2. "Az épületbiztosítás fedezi a benne lévő gépeket és az árukészletet is?"

Általában nem. Alapvetően különbséget kell tennünk épületbiztosítás és ingóságbiztosítás között. Az épületbiztosítás magát a struktúrát védi: a falakat, az alapozást, a tetőt, a nyílászárókat, és jellemzően az alapvető épületgépészetet (pl. beépített fűtés- és vízrendszer).

Minden más, ami "bent van", az ingóság. Ide tartoznak a gépeink, a technológiai berendezéseink, az árukészletünk, az irodabútorok és a számítógépek. Ezekre külön ingóságbiztosítást kell kötni. A legnagyobb hiba, ha csak az épületet biztosítjuk, de a benne lévő, gyakran még nagyobb értéket képviselő termelőeszközöket nem.

3. "Mi a helyzet a beépített, speciális technológiával? A kemence vagy a hűtőkamra az épület része?"

Ez egy kritikus szürke zóna. A biztosítási szerződésben pontosan tisztázni kell, mi minősül épületgépészetnek és mi technológiai berendezésnek. Egy átlagos irodai klíma valószínűleg az épület része. De egy pékség több tonnás, beépített kemencéje, vagy egy húsüzem hűtőkamra-rendszere már technológiai gépnek minősülhet. Ha ezeket tévesen az épületbiztosítás részének gondoljuk, de valójában az ingóság (vagy még inkább a gépbiztosítás) tárgyát képeznék, kár esetén fedezet nélkül maradhatunk. Ezt a besorolást mindig egyeztetni kell a biztosítóval.

Tippek a Stabil Alapokhoz

A megfelelő épületbiztosítás kialakítása körültekintést igényel. Két alapvető lépést mindenképpen meg kell tennünk a kockázatok minimalizálása érdekében.

1. Készíttessünk professzionális értékbecslést! Ne próbáljuk meg hasraütésszerűen belőni az épületünk értékét. Különösen egy ipari csarnok, egy műhely vagy egyedi irodaház esetében egy laikus képtelen pontosan megbecsülni az újraépítési értéket. Bízzunk meg egy független kárszakértőt vagy építési szakembert, aki részletes kalkulációt készít, figyelembe véve a jelenlegi építőanyagárakat, a munkadíjakat, a romeltakarítás költségét és a modern építési előírások miatti esetleges többletkiadásokat. Ez a dokumentum lesz a biztosítási szerződésünk alapja és egy kár esetén a legerősebb érvünk.

2. Végezzünk évenkénti felülvizsgálatot és indexálást! A legnagyobb hiba, amit elkövethetünk, ha megkötjük a biztosítást, majd 10 évre elfelejtjük. Az építőipari infláció (anyagárak, munkadíjak növekedése) miatt az 5 évvel ezelőtt megállapított újraépítési érték ma már szinte biztosan alulbiztosítottságot jelent. A szerződésünket évente felül kell vizsgálni, és gondoskodni kell az értékállóságáról, vagyis az indexálásról. Ugyanígy, ha komolyabb bővítést, átalakítást hajtottunk végre az épületen, azt azonnal jeleznünk kell a biztosító felé a biztosítási összeg megemelésével.

Összefoglalás: A Vállalkozás Védőfala

Egy KKV számára a saját tulajdonú épület egyszerre jelenti a legnagyobb értéket és az egyik legnagyobb kockázatot. Ennek az alapnak a védelme nem lehet félmegoldás. A megfelelő vállalkozói épületbiztosítás kulcsa a tudatosság: fel kell ismernünk a különbséget a piaci ár és a valós újraépítési érték között, és gondoskodnunk kell arról, hogy a biztosításunk ez utóbbi, magasabb összegen alapuljon.

Ez a fedezet önmagában azonban csak a falakat adja vissza. A valódi túlélést az üzemszünet-biztosítással való kombinációja jelenti. Ez a két pillér együtt alkotja azt a védőfalat, ami biztosítja, hogy egy fizikai katasztrófa (mint egy tűzvész) ne váljon egyet jelentővé a vállalkozásunk pénzügyi katasztrófájával és végleges megszűnésével.